住宅ローンの「変動金利と固定金利、結局どっちがお得なのか」は、単純に「金利が低い方」を選べばいい問題ではありません。
2026年9月時点では、変動金利の方がかなり低い商品が多い一方、固定金利は金利上昇リスクを住宅ローン利用者から銀行側へ移せるという明確な違いがあります。実際、三菱UFJ銀行では2026年9月の新規借入で変動金利1.195%、固定10年3.63%、全期間固定31～35年4.30%となっています。
したがって結論を先に言うと、
> 「総支払額をできるだけ抑えたい・金利上昇に耐えられる」なら変動金利が有力。
「将来の返済額を確定させたい・金利上昇が怖い」なら固定金利が有力。
です。
ただし、2026年現在は日本の金利環境が以前とは変わっているため、昔の「住宅ローンは変動一択」という考え方は危険です。
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住宅ローンの変動金利と固定金利の違い
まず基本から整理します。
項目 変動金利 固定金利
借入時の金利 低いことが多い 高いことが多い
将来の金利 上下する 固定期間中は変わらない
毎月返済額 上昇する可能性あり 固定期間中は基本一定
総返済額 金利次第 予測しやすい
金利上昇リスク 自分が負う 銀行側が基本的に負う
金利低下メリット 受けやすい 基本的に受けにくい
精神的な安心感 低め 高い
向いている人 余裕資金がある人 安定性重視の人
ここで非常に重要なのが、
「固定金利」と「固定期間選択型」は別物
ということです。
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住宅ローンの固定金利には2種類ある
住宅ローンで「固定」と言っても、大きく分けて、
1. 固定期間選択型
2. 全期間固定型
があります。
固定期間選択型
例えば、
3年固定
5年固定
10年固定
20年固定
などです。
10年固定なら、基本的に10年間はその金利が適用されます。
しかし、
10年経過したら、その後もずっと同じ金利になるわけではありません。
その時点で、
変動金利
再度固定金利
などを選択する仕組みの商品があります。
auじぶん銀行などでも、固定期間終了後は所定の条件で変動金利へ移行する仕組みになっています。
つまり、
「10年固定＝35年間固定」ではありません。
これは非常に重要です。
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全期間固定金利とは
こちらは名前の通り、
借入から完済まで金利を固定するタイプ
です。
代表例が 住宅金融支援機構 の「フラット35」です。
全期間固定なら、原則として市場金利が上昇しても住宅ローンの金利は変わりません。
その代わり、
最初から高めの金利を支払う
ことになります。
つまり固定金利は、
> 「将来の金利上昇に対する保険料を払っている」
と考えると分かりやすいです。
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2026年9月現在、変動金利と固定金利はどれくらい違う？
現在は金融機関によって大きく違いますが、例えば三菱UFJ銀行では2026年9月の新規借入について、
変動金利：年1.195%
固定3年：年2.72%
固定10年：年3.63%
固定20年：年4.39%
全期間固定31～35年：年4.30%
となっています。
一方、千葉銀行では2026年9月の割引後金利が、
変動：1.225%
固定10年：3.460%
となっています。
つまり現在も、
変動金利と固定金利の間にはかなり大きな金利差があります。
この金利差こそが「変動金利の方が本当にお得なのか？」という問題の核心です。
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例えば4000万円を35年借りたらどうなる？
単純化して、
4,000万円・35年・元利均等・ボーナス返済なし
として考えてみます。
金利がずっと一定だったと仮定すると、おおよそのイメージはこうなります。
金利 月返済額の目安 総返済額の目安
1.0% 約11.3万円 約4,742万円
1.5% 約12.2万円 約5,143万円
2.0% 約13.3万円 約5,565万円
2.5% 約14.3万円 約6,006万円
3.0% 約15.4万円 約6,469万円
4.0% 約16.8万円 約7,045万円
※単純比較の概算で、実際の住宅ローンでは金利変更、手数料、団信、税制などが絡みます。
これを見ると、
金利1%と3%では総返済額が1,700万円以上違う
可能性があります。
したがって、
「変動金利は怖いから固定にする」
だけではなく、
固定金利にした場合、どれだけ余計に払うことになるのか
も考える必要があります。
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変動金利が「お得」になりやすい理由
変動金利最大のメリットは、
最初の金利が低いこと
です。
例えば2026年9月時点では、三菱UFJ銀行の例で変動1.195%、固定10年3.63%です。
約2.4ポイントもの差があります。
これを住宅ローンの巨大な元本に掛けると、かなり大きな差になります。
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変動金利のメリット①毎月の返済額が低い
最初の返済額が低くなります。
例えば、
月15万円の固定
と
月11万円の変動
なら、
毎月4万円の差。
年間では、
48万円
です。
10年間なら単純計算で、
480万円
の差になります。
もちろん実際には金利が上昇すれば差は縮まります。
しかし、
金利が上昇するまで低金利のメリットを享受できる
のが変動金利です。
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変動金利のメリット②金利が上がらなければ非常に強い
例えば、
「35年間ずっと低金利だった」
なら、変動金利は非常に有利です。
固定金利では、
「将来金利が上がるかもしれない」
というリスクを避けるために高い金利を払います。
しかし実際に金利が上昇しなければ、
固定金利に払った保険料が無駄になった
とも言えます。
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変動金利のメリット③繰上返済との相性がいい
変動金利で低い金利を享受しながら、
貯金
ボーナス
投資資産
退職金
などから繰上返済する方法もあります。
特に、
10～15年程度で大部分を返済する予定
なら、35年間の金利上昇リスクを丸ごと背負う必要性は低くなります。
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変動金利の最大のデメリットは「金利上昇」
当然ですが最大の問題はこれです。
日本の金利が上昇すると、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性があります。
すると、
利息負担が増える
↓
返済額が増える
↓
家計が苦しくなる
ということになります。
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金利が1%上がったらどうなる？
例えば4,000万円を35年で借りているとします。
仮に金利が、
1% → 2%
になれば、同じ元本でも利息負担は大幅に増えます。
さらに、
2% → 3%
となれば、負担はもっと大きくなります。
重要なのは、
「1%上がっただけだから大したことない」
とは限らないことです。
住宅ローンは元本が数千万円もあるからです。
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変動金利には「5年ルール」があるから安心？
これは非常に危険な誤解です。
住宅ローンによっては、
5年ルール
や
125%ルール
があります。
例えば金利が上昇しても、
「毎月返済額は5年間変更しない」
という仕組みです。
しかし、
金利上昇が消えるわけではありません。
返済額が変わらない場合、
元金の減り方が遅くなります。
場合によっては、
利息ばかり払って元金があまり減らない
状態になることもあります。
したがって、
> 5年ルールがあるから金利上昇しても安心
ではありません。
なお、5年ルール・125%ルール自体を採用していない金融機関もあります。
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125%ルールにも注意
例えば、
現在の返済額が10万円なら、
次回の返済額が最大12.5万円まで
という仕組みです。
一見すると安心ですが、
本来発生した利息を消しているわけではありません。
返済額を抑えた結果、
元金返済が減る
未払利息が発生する可能性
最終返済時に負担が残る
などの商品設計もあり得ます。
したがって、
「125%までしか上がらない＝損失も125%まで」ではありません。
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固定金利の最大のメリット
固定金利の最大のメリットは、
将来の返済額を予測しやすいこと
です。
例えば、
「毎月13万円なら13万円」
という家計計画を立てやすくなります。
これは非常に大きなメリットです。
住宅ローンは、
30年、35年という長期間
の借金だからです。
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固定金利は「保険」と考えると分かりやすい
例えば、
変動金利1.2%
固定金利3.5%
だったとします。
この場合、
「固定の方が2.3%も高い！」
と考えることもできます。
しかし別の見方をすると、
> 2.3%を払って、将来の金利上昇リスクを銀行に移している
とも考えられます。
つまり固定金利は、
住宅ローンの金利上昇保険
のようなものです。
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固定金利のデメリット
最大のデメリットは、
金利が高いこと
です。
そしてもう一つ重要なのが、
金利が下がっても恩恵を受けにくい
こと。
例えば固定3%で借りた後に、市場環境が変わって金利が1%になったとしても、
契約した固定金利は基本的に3%のままです。
そのため、
「金利低下の恩恵を受けたい」
なら変動金利の方が有利です。
—
「固定10年」は本当に安心なのか？
ここはかなり重要です。
例えば35年ローンで、
最初の10年間だけ固定
にしたとします。
10年後には残り25年あります。
その時点で金利が大幅に上昇していたら、
残り25年間の返済が高金利になる可能性があります。
つまり、
固定10年は「35年間の金利上昇リスクをなくす商品」ではありません。
10年間だけリスクを先送りしている面があります。
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では、変動金利と全期間固定はどっちがお得？
ここが本題です。
基本的には、
変動金利が有利
になるのは、
金利上昇が小さい
金利上昇が遅い
金利が途中で低下する
早期に繰上返済する
借入期間が短い
十分な貯蓄がある
場合です。
一方、
固定金利が有利
になるのは、
金利が大幅上昇する
高金利が長期間続く
返済期間が長い
借入額が大きい
家計に余裕がない
場合です。
—
「変動金利1%」と「固定金利3%」ならどこまで上昇すると逆転する？
これは非常に重要な考え方です。
単純化して、
変動1%
と
固定3%
を比較します。
変動金利が35年間ずっと1%なら、当然変動の圧勝です。
しかし、
例えば変動金利が、
1%
↓
2%
↓
3%
↓
4%
と上昇していけば話が変わります。
ただし、
「金利が3%になった瞬間、固定3%と同じになる」わけではありません。
なぜなら変動金利では、
低金利だった期間が存在する
からです。
例えば最初の10年間を1%で過ごせれば、その10年間は固定3%より有利だったわけです。
したがって重要なのは、
> 最高金利が何%になるか
ではなく、
> 35年間の平均的な実効金利がどれくらいになるか
です。
—
変動金利を選ぶなら「金利上昇シミュレーション」が必須
住宅ローンを組む前に、
最低でも次のケースを計算した方がいいです。
ケースA
変動金利が現在水準付近で推移。
ケースB
金利が＋0.5%上昇。
ケースC
金利が＋1%上昇。
ケースD
金利が＋2%上昇。
ケースE
金利が＋3%上昇。
そして、
「それでも生活できるか？」
を確認します。
—
特に重要なのが「金利3%になっても返せるか」
個人的には、
変動金利を選ぶなら、
現在の金利ではなく、かなり高い金利になった場合を基準に住宅価格を決める
くらいが安全です。
例えば、
「今なら月11万円だから4,500万円借りられる」
ではなく、
「金利が3%になっても返済できる住宅価格はいくらか？」
と考えるわけです。
これはかなり重要です。
—
変動金利に向いている人
以下に当てはまるほど変動金利向きです。
収入に余裕がある
貯金が多い
借入額が少ない
住宅価格を抑えている
共働きで収入源が複数ある
金利上昇時にも対応できる
繰上返済できる
住宅ローンの残高が早く減る
金利を定期的にチェックできる
投資・貯蓄など金融知識がある
最悪の場合でも家計を圧迫しない
—
変動金利を避けた方がいい人
逆に、
貯金がほとんどない
借入額が大きい
年収に対する住宅ローン負担が大きい
毎月ギリギリ
子どもの教育費がこれから増える
収入が減る可能性がある
金利上昇を精神的に強く不安に感じる
住宅ローンの仕組みを理解していない
なら、変動金利は慎重に考えるべきです。
—
固定金利に向いている人
固定金利は、
毎月の返済額を確定したい
家計管理を簡単にしたい
金利上昇が怖い
借入額が大きい
35年間など長期間借りる
将来的な収入増加が期待できない
教育費など大きな支出がある
金利のことを頻繁に考えたくない
という人に向いています。
—
「金利が上がると思うから固定」は正しい？
必ずしもそうではありません。
これは住宅ローン選択でありがちな間違いです。
例えば、
「これから金利が上がりそう」
↓
「だから固定にしよう」
という考え方です。
問題は、
すでに固定金利には将来の金利上昇予想がある程度織り込まれている
ことです。
固定金利は、単純に「今の政策金利」だけで決まっているわけではありません。
将来の市場金利なども影響します。
つまり、
「金利が上がりそうだから固定」という判断は、固定金利がすでに高くなっていることを考慮する必要があります。
—
変動金利は「ギャンブル」なのか？
私は、
必ずしもギャンブルではない
と考えます。
ただし、
金利上昇リスクを自分で引き受ける金融商品
です。
例えば、
4,000万円の住宅ローンを組んで、
「金利が上がっても大丈夫」
という家計なら、合理的な選択になり得ます。
逆に、
「月12万円から13万円になったら生活できない」
という家計なら、変動金利はかなり危険です。
—
「変動金利で浮いたお金」を貯める戦略
これは非常に面白い方法です。
例えば、
固定なら月14万円。
変動なら月11万円。
差額は、
3万円/月
です。
この3万円を、
預金
投資
繰上返済用資金
として積み立てます。
すると金利が上昇したときに、
金利上昇に耐えるための資金
になります。
これなら単純に、
「変動だから危険」
とは言えません。
—
ただし「差額を全部使う」は危険
これは避けたいところです。
変動金利で月3万円安くなったから、
車を買う
高級家電を買う
外食を増やす
生活費を上げる
としてしまうと、
金利上昇に対する防御力がゼロ
になります。
変動金利を選ぶなら、
低金利の恩恵を生活水準の上昇に全部使わない
ことが重要です。
—
「ミックスローン」という選択肢もある
実は、
変動100%
と
固定100%
の二択ではありません。
例えば、
変動50%
固定50%
という方法があります。
これをミックスローンなどと呼びます。
変動金利が低ければそのメリットを受けつつ、
金利上昇時には固定部分が防波堤になります。
auじぶん銀行でも変動と固定を組み合わせる「ミックス」の考え方が案内されています。
—
ミックスローンのメリット
例えば4,000万円なら、
2,000万円：変動
2,000万円：固定
という形。
金利上昇時には、
変動部分だけが大きく影響を受ける
ことになります。
一方、金利が低い状態なら、
変動部分の低金利メリット
を享受できます。
—
ミックスローンのデメリット
もちろん万能ではありません。
契約が複雑
手数料が増える場合がある
固定部分の金利は高い
変動部分のリスクは残る
商品によって条件が違う
などがあります。
—
住宅ローンでは「金利」だけ比較してはいけない
ここは非常に重要です。
例えば、
A銀行
金利1.0%
B銀行
金利1.2%
だったとしても、
A銀行の手数料が高ければ逆転することがあります。
比較すべきなのは、
実質的な総コスト
です。
—
比較すべき項目
住宅ローンを比較するときは、
①適用金利
最重要です。
ただし金利だけでは不十分。
②事務手数料
例えば、
借入額×2.2%
というタイプがあります。
4,000万円なら、
88万円
です。
③保証料
銀行によって、
前払い
金利上乗せ
無料
など違います。
④団信
団体信用生命保険の内容も違います。
一般団信
がん団信
三大疾病
全疾病
など。
⑤繰上返済手数料
無料なのか、有料なのか。
⑥金利変更条件
ここも非常に重要です。
—
住宅ローンは「店頭表示金利」ではなく「実際の適用金利」を見る
例えば三菱UFJ銀行では、
店頭表示金利3.375%
に対して、
適用される変動金利が1.195%
となっています。
つまり、
「店頭表示金利が3%だから住宅ローンも3%」
というわけではありません。
見るべきなのは、
自分が実際に適用される金利
です。
—
2026年現在は「変動一択」と考えない方がいい
ここは以前の住宅ローン環境との大きな違いです。
日本では長期間、
「変動金利が非常に低い」
という状態が続きました。
しかし現在は、
金利上昇を前提に家計を考える必要性が以前より高まっています。
実際、三井住友銀行の変動金利の店頭表示金利も2026年9月には3.375%となっています。
もちろん、これはそのまま利用者の適用金利ではありません。
重要なのは、
基準となる金利そのものが動いている
ということです。
—
では結局どっちが「お得」なのか？
かなり乱暴にまとめると、
お金だけを考えるなら
変動金利が有利になりやすい
です。
理由は単純で、
現在の金利差が大きい
からです。
ただし、
安心まで含めて考えるなら
固定金利にも十分な価値があります。
固定金利は、
「高い金利を払っている」
というより、
将来の金利上昇リスクを買い取ってもらっている
と考えるべきです。
—
個人的に重要だと思う判断基準
私なら「変動か固定か」を決める前に、まず、
住宅ローンをいくら借りるのか
を決めます。
例えば、
「4,000万円なら変動」
ではなく、
「金利3%でも返せる4,000万円なのか？」
を考えます。
もし3%になったら家計が破綻するなら、
そもそも4,000万円借りすぎ
という可能性があります。
これは非常に重要です。
—
「固定金利にするか」より「借りすぎない」が重要
例えば、
Aさん
5,000万円借入
変動金利1.2%
Bさん
3,500万円借入
固定金利3%
だったら、
単純な金利比較だけでは判断できません。
Bさんの方が住宅ローンに対するストレスが低い可能性があります。
つまり、
> 金利タイプより、借入額の方が家計に与える影響が大きいケースも多い
ということです。
—
こんな人なら変動金利を検討しやすい
例えば、
世帯年収が高い
＋
頭金・貯金が十分
＋
借入額を抑えている
＋
金利3～4%でも返済可能
＋
余ったお金を貯蓄する
という人。
この場合、
変動金利の低金利メリットを取りにいく
戦略には合理性があります。
—
こんな人なら固定金利を検討したい
逆に、
住宅ローンの返済額が家計ギリギリ
＋
貯金が少ない
＋
子どもの教育費がこれから増える
＋
収入増加が期待できない
という場合。
この場合は、
「今の金利が安いから変動」
ではなく、
「将来の家計を守るため固定」
という考え方が合理的です。
—
住宅ローンのおすすめ判断フローチャート
かなり簡単にすると、
①金利が3～4%になっても返せる？
↓
YES
→ 変動金利を検討
NO
→ 固定金利を検討
↓
ただし、
②貯蓄が十分ある？
YES
→ 変動のリスクを取りやすい
NO
→ 固定寄り
↓
③返済期間が長い？
YES
→ 固定の価値が上がる
NO
→ 変動のメリットが大きくなりやすい
↓
④毎月の返済額を絶対に安定させたい？
YES
→ 固定
NO
→ 変動も有力
—
最終結論
2026年9月時点の住宅ローン環境を踏まえると、私は次のように整理するのが一番分かりやすいと思います。
状況 おすすめ
金利上昇に十分耐えられる 変動
借入額が少ない 変動
貯蓄が多い 変動
繰上返済する予定 変動
返済期間が短い 変動
毎月の返済額を固定したい 固定
借入額が大きい 固定寄り
貯蓄が少ない 固定寄り
家計に余裕がない 固定寄り
35年間安心したい 全期間固定
変動と固定の中間を取りたい ミックス
そして一番大切なのは、
「変動と固定のどちらが得か？」ではなく、「自分はどこまで金利上昇リスクを取れるか？」
という考え方です。
現在の金利だけを見れば変動金利がかなり有利な商品が多い一方、固定金利には「将来の金利上昇リスクを消す」という明確な価値があります。2026年9月の実例でも、変動1%台に対して固定10年3%台、全期間固定4%台という商品が確認できます。
「金利が上がっても余裕で返せる人」は変動、
「金利が上がったら困る人」は固定。
この考え方が、かなり本質に近いです。
なお、住宅ローンは金利だけでなく、住宅ローン控除・団信・手数料・繰上返済・頭金・借入期間まで含めて比較しないと、本当の「お得」は判断できません。
もし実際に住宅購入を検討しているなら、**「3,000万円・4,000万円・5,000万円を35年で借りた場合、変動1%・2%・3%・4%と固定3%・4%で総返済額がどう変わるか」**まで数字で比較すると、かなり判断しやすくなります。
【ぶっちゃけ比較】住宅ローンは変動金利と固定金利どっちがお得？【最新】
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