### スルガ銀行不正融資問題の概要を詳しく解説
スルガ銀行の不正融資問題とは、2018年に大きく表面化した、投資用不動産融資をめぐる大規模な不正問題です。
特に、シェアハウス投資を希望する人たちに対して、融資審査に必要な預金残高や年収、物件の収益性などを偽装した資料が使われ、多額の融資が実行されていました。
さらに深刻だったのは、不動産販売業者だけでなく、スルガ銀行の行員も不正を認識したり、改ざんに関与したりしていたことです。
単に一部の不動産業者が書類を偽造したという話ではありません。
銀行として本来果たすべき融資審査、顧客保護、内部監査、経営管理などが十分に機能していなかったことが問題になりました。
順番に解説します。
### 1\. スルガ銀行とはどんな銀行なのか
スルガ銀行は、静岡県沼津市に本店を置く地方銀行です。
主な銀行業務は次のとおりです。
* 普通預金・定期預金
* 住宅ローン
* カードローン
* 事業者向け融資
* 投資用不動産向け融資
* インターネットバンキング
一般的な地方銀行と同様に、個人や企業に金融サービスを提供しています。
ただし、スルガ銀行は以前から、投資用不動産向け融資に積極的だったことで知られていました。
その融資姿勢が、後に大きな問題につながりました。
### 2\. 不正融資問題は何がきっかけで発覚したのか
発端はシェアハウス投資の破綻でした。
問題の中心となったのが、不動産会社のスマートデイズが展開していた女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」です。
当時、シェアハウス投資は、比較的安定した家賃収入を得られる不動産投資として販売されていました。
仕組みは次のようなものでした。
* 投資家が土地やシェアハウスの建物を購入する。
* 購入資金の大部分をスルガ銀行などから借り入れる。
* スマートデイズ側が物件を借り上げる。
* 投資家は毎月一定の賃料収入を受け取る。
* その賃料収入から銀行へのローンを返済する。
投資家にとっては、入居者募集や物件管理を不動産会社に任せられるため、手間が少ない投資として受け止められていました。
ところが、2018年1月、スマートデイズがシェアハウスオーナーへの賃料支払いを停止しました。
これにより、投資家は予定していた家賃収入を得られなくなりました。
一方で、銀行への借金返済は続きます。
その結果、多くのオーナーが深刻な返済問題に直面しました。
ここからスルガ銀行の融資審査に関する問題が大きく注目されるようになりました。
### 3\. どのような不正が行われていたのか
不正融資問題では、主に次のような書類の改ざん・偽造が行われていました。
### ① 預金通帳の残高を改ざん
銀行が融資を行う際には、購入者に十分な自己資金があるかどうかを確認します。
例えば、実際には預金が100万円しかない人が、融資審査を通すために1,000万円の預金があるように通帳の記録を改ざんする、といった手口です。
これでは銀行は、購入者に十分な資産があると誤認してしまいます。
### ② 見せ金を使って自己資金があるように見せる
実際には自己資金が不足しているにもかかわらず、一時的に他人からお金を振り込んでもらい、預金残高を多く見せる手口です。
これを一般的に「見せ金」と呼びます。
融資審査が終わった後に、そのお金を引き出して返すような仕組みです。
### ③ 年収を水増しする
融資を受ける人の所得証明書などを改ざんし、実際よりも高い年収があるように見せる手口です。
銀行は年収を参考に返済能力を判断します。
そのため、年収が水増しされると、本来なら融資を受けられない人にも多額の融資が実行される危険があります。
### ④ 不動産の収益性を水増しする
不動産投資では、物件がどの程度の家賃収入を生み出すかが重要です。
ところが、実際の入居率や賃料よりも高い数字を使い、物件の収益性をよく見せる不正がありました。
例えば、
* 実際の家賃収入は月50万円
* 改ざんされた資料では月100万円
* 実際の入居率は50％
* 資料上では90％
というようなイメージです。
このような資料を使うと、本来の価値よりも高い不動産価格が算出されてしまいます。
### ⑤ 二重契約による売買価格の偽装
不動産の売買契約書を複数作成し、銀行に提出する契約書では実際の売買価格より高い金額を記載する手口もありました。
例えば、実際には1億円で売買する物件について、銀行に提出する契約書には1億2,000万円と記載するようなものです。
これにより、銀行の融資審査において物件価格や融資の必要額が実態と異なる形で扱われることになります。
こうした不正については、金融庁の2018年の行政処分資料でも具体的に指摘されています。金融庁 +1
### 4\. なぜスルガ銀行の責任が大きいのか
ここが、この問題で最も重要なポイントです。
不正を行ったのは不動産販売業者だけではありません。
銀行側の行員も不正を認識していたり、積極的に関与したりしていたことが確認されています。
金融庁の調査で指摘された問題は、次のとおりです。
* 不動産業者による資料の改ざんを行員が認識していた。
* 行員が業者に対して資料の改ざんを促した事例があった。
* 行員自身が資料を改ざんした事例もあった。
* 不正が疑われる業者との取引を継続していた。
* 取引停止になった業者との取引を別会社経由で継続していた。
* 融資審査が営業部門の意向に左右されていた。
特に深刻なのが、融資審査の形骸化です。
金融庁の資料によれば、本部の営業部門の会議で妥当とされたシェアハウス向け融資について、審査部がほぼ全件、約99％を承認していました。
本来、審査部門は営業部門から独立した立場で融資の妥当性を確認する必要があります。
しかし、営業部門の判断を追認するような状態になっていたのです。金融庁 +1
### 5\. なぜ不正がここまで広がったのか
背景には、銀行内部の組織的な問題がありました。
### ① 営業成績を重視しすぎていた
銀行にとって融資は重要な収益源です。
融資額が増えれば、利息収入も増えます。
しかし、営業成績を過度に重視すると、融資の安全性よりも融資件数や融資金額を優先するような組織になってしまいます。
### ② 厳しい営業ノルマ
営業担当者に強い業績達成のプレッシャーがかかっていたことも問題になりました。
営業成績を上げることが優先されると、顧客の利益や返済能力を十分に考慮しない融資につながる危険があります。
### ③ 経営陣の監督責任
不正が一部の営業担当者だけの問題であれば、適切な内部監査によって発見できた可能性があります。
しかし、長期間にわたって多数の不正が行われていたことから、経営陣や管理部門による監督・牽制機能が十分に働いていなかったことが問題になりました。
### ④ 内部監査が機能していなかった
銀行には、融資審査や営業活動に問題がないかをチェックする内部監査部門があります。
ところが、スルガ銀行では、不正融資の兆候を十分に発見できませんでした。
つまり、営業部門だけでなく、それをチェックする側にも大きな問題があったということです。
### 6\. 被害者にはどのような問題が起きたのか
不正融資によって、投資家は深刻な経済的被害を受けました。
主な問題は次のとおりです。
① 多額の借金が残る
不動産を購入するために数千万円から数億円の借金を抱えた人もいます。
② 家賃収入が入らない
シェアハウスの運営会社が賃料の支払いを停止したことで、予定していた収入がなくなりました。
③ ローン返済が困難になる
家賃収入がなくなっても、銀行への返済義務が自動的になくなるわけではありません。
④ 物件を売却しても借金が残る
不正に水増しされた価格で購入した物件は、実際に売却しようとすると購入価格を大幅に下回る可能性があります。
例えば、1億円で購入した物件が市場では5,000万円程度でしか売れない場合、売却しても残債が残る可能性があります。
⑤ 個人の生活にも影響する
借金の返済が困難になると、貯蓄や生活資金、家族の生活設計にも影響します。
不動産投資の失敗というだけでは片付けられない問題だったのです。
### 7\. 金融庁はスルガ銀行にどのような処分を行ったのか
2018年10月5日、金融庁はスルガ銀行に行政処分を行いました。
主な内容は次のとおりです。
### ① 投資用不動産融資の一部停止
2018年10月12日から2019年4月12日まで、新規の投資用不動産融資などを停止するよう命じました。
### ② 経営責任の明確化
第三者による客観的な検証を含め、今回の問題に対する経営責任を明確にするよう求めました。
### ③ 融資審査体制の改善
融資審査や信用リスク管理の体制を立て直すよう命じました。
### ④ 顧客保護の強化
不正融資の被害者に対して、金利引き下げ、返済条件の見直し、元本の一部カットなどを含めた適切な対応を行うよう求めました。
### ⑤ 内部監査の強化
不正を発見できる内部監査体制を整備するよう求めました。
### ⑥ 企業文化の改善
役職員への研修などを通じて、法令遵守や顧客本位の業務運営を徹底するよう求めました。
この処分は単なる注意ではなく、銀行法に基づく業務改善命令と一部業務停止を含む重大な行政処分でした。金融庁 +1
### 8\. 不正融資はどれくらいの規模だったのか
問題はシェアハウスだけにとどまりませんでした。
その後の調査によって、一般的なアパート・マンションなどの投資用不動産融資にも不正が広がっていたことが明らかになりました。
スルガ銀行が2019年5月に公表した全件調査では、次のような結果が示されています。
投資用不動産融資の全件調査
### 37,907物件
調査対象となった物件数（シェアハウスを含む）
### 約20％
審査書類の改ざん・偽造などの不正が発見された割合
約7,500物件に相当します。
つまり、調査対象となった物件の約5件に1件で、不正が発見されたことになります。
これは極めて深刻な数字です。
一部の担当者による偶発的な不正では説明できない規模だったことが分かります。surugabank.co.jp +1
### 9\. スルガ銀行はその後どうなったのか
不正融資問題が発覚した後、スルガ銀行は経営体制や融資審査体制の見直しを進めました。
主な取り組みは次のとおりです。
* 経営責任の明確化
* 経営陣の交代
* コンプライアンス体制の再構築
* 融資審査体制の改善
* 内部監査体制の強化
* 投資用不動産融資の全件調査
* 被害者への返済支援や個別交渉
ただし、銀行の経営体制を改善することと、被害者の問題をすべて解決することは別です。
特に、シェアハウス以外のアパート・マンション向け融資については、長期間にわたって問題が残りました。
### 2025年時点でも問題は完全には解決していない
2025年3月13日にスルガ銀行が公表した資料では、同年3月末時点で、組織的交渉が行われている物件は768件でした。
また、2025年5月13日には、金融庁がスルガ銀行に対して銀行法に基づく報告徴求命令を出しました。
これは、問題の解決が長期化していることを踏まえ、早期解決に向けた具体的な改善策などの報告を求めたものです。surugabank.co.jp +1
さらに、2025年11月の衆議院財務金融委員会でも、この問題が取り上げられています。
金融庁は、銀行に対する改善対応の確認を継続し、被害者との調停などに誠実に対応するよう求めていく姿勢を示しています。衆議院
したがって、2018年に発覚した問題は、2025年になってもすべてが解決したわけではありません。
### 10\. スルガ銀行を利用している一般の預金者も危険なのか
ここは冷静に考える必要があります。
不正融資問題があったからといって、スルガ銀行の預金者全員が直接的な被害を受けるわけではありません。
例えば、次のような一般的な銀行利用と、不正融資問題は分けて考える必要があります。
* 普通預金
* 定期預金
* 給与振込
* 年金受取
* 公共料金の引き落とし
* キャッシュカード
* インターネットバンキング
今回の不正融資問題の中心は、投資用不動産向け融資の審査や営業、内部管理に関する不正です。
一般の預金者の預金が、不正融資の被害者と同じように扱われるわけではありません。
また、銀行の不祥事と、預金者の預金が直ちに失われることも別問題です。
日本の預金保険制度では、一般預金等について、原則として1金融機関につき預金者1人当たり元本1,000万円までとその利息が保護されます。
ただし、決済用預金などは別の保護対象です。
スルガ銀行を利用している人が、不正融資問題だけを理由に慌てて口座を解約する必要があるとはいえません。
一方で、銀行の経営状況や現在のサービス、手数料、セキュリティなどは別途確認する価値があります。
### 11\. この事件から学べる金融機関選びの教訓
スルガ銀行の不正融資問題からは、金融機関を利用するうえで重要な教訓が得られます。
### ① 銀行だから必ず安心とは限らない
銀行は厳格な法律や監督制度の下で運営されています。
しかし、銀行であれば不正が絶対に起こらないというわけではありません。
組織の管理体制や経営姿勢によっては、大規模な不祥事が起きる可能性があります。
### ② 営業成績を優先する組織は危険
顧客の利益よりも営業成績や利益を優先すると、不適切な金融商品販売や無理な融資につながる危険があります。
金融機関には、顧客本位の業務運営が求められます。
### ③ 融資を受ける側も契約内容を確認する
不動産投資では、銀行から融資を受けられたからといって、その物件が安全であるとは限りません。
確認すべき項目は次のとおりです。
* 実際の物件価格
* 周辺の不動産相場
* 現実的な家賃収入
* 入居率
* 空室リスク
* 修繕費
* 金利上昇リスク
* ローン返済額
* 売却時の価格
銀行の融資審査を通過したことと、投資として成功することは別です。
### ④ 不正発覚後の対応も重要
企業や銀行の信頼性は、不祥事が起きたかどうかだけで決まるものではありません。
不祥事が起きた後に、
* 事実関係を正確に公表するか
* 経営責任を明確にするか
* 被害者に誠実に対応するか
* 再発防止策を実行するか
* 問題を長期間放置しないか
という点も重要です。
### 12\. まとめ
スルガ銀行の不正融資問題は、単なる不動産投資の失敗ではありません。
不動産業者による融資書類の改ざんと、銀行側の行員による不正への関与、融資審査や内部監査の機能不全が重なった重大な金融不祥事です。
特に重要なポイントを整理します。
| 項目 | 内容 |
| ——– | ———————- |
| 問題発覚 | 2018年 |
| 中心となった事案 | かぼちゃの馬車などのシェアハウス投資 |
| 主な不正 | 預金残高・年収・家賃収入・契約書などの改ざん |
| 銀行側の問題 | 行員の関与、審査の形骸化、内部監査の不備 |
| 調査対象 | 37,907物件 |
| 不正発見割合 | 約20％ |
| 金融庁の対応 | 業務改善命令・一部業務停止 |
| その後 | 経営・内部管理体制の改善と被害者対応 |
| 2025年時点 | 一部の投資用不動産融資問題が未解決 |
私がこの事件で特に重大だと考えるのは、銀行が本来、融資を受ける人を守るためにも機能すべき審査制度を、自ら十分に機能させていなかった点です。
銀行は顧客からお金を預かり、融資を行う社会的責任の大きい組織です。
だからこそ、利益や営業成績よりも、法令遵守、融資の健全性、顧客保護を優先しなければなりません。
スルガ銀行の問題は、金融機関の信用やガバナンスがいかに重要なのかを示した、非常に重大な事例といえます。
【今さら聞けない】スルガ銀行不正融資って何があったの？【2026】【半沢直樹】
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